En résumé : Lors de la revente d’un bien de moins de 10 ans, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage doit être annexée à l’acte authentique et mentionnée dans le compromis. L’acheteur doit être informé de son existence — ou de son absence. Ce transfert est encadré par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation et par l’article 1792-1 du Code civil qui étend la protection décennale au nouvel acquéreur.
Pourquoi la DO apparaît-elle au moment de la signature ?
La dommages-ouvrage suit le bien, pas le propriétaire. Elle est attachée à l’ouvrage pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Si le maître d’ouvrage initial revend la maison avant la fin de cette période, le contrat se transmet automatiquement au nouvel acquéreur.
C’est pour cette raison que le notaire ne peut pas passer à côté. Il doit vérifier trois points :
- L’âge de l’ouvrage (moins de 10 ans depuis la réception ? Oui, alors la décennale est encore active)
- L’existence d’une DO souscrite par le vendeur
- L’information explicite de l’acheteur dans l’acte authentique
Alexandre, 43 ans, notaire en étude depuis quinze ans, résume la contrainte : « Quand un bien a moins de dix ans, je réclame systématiquement l’attestation DO dès l’instruction du dossier. Sans elle, je ne peux pas sécuriser l’acte pour l’acquéreur. »
Que dit précisément la loi ?
Deux textes structurent l’obligation de notification.
Article L242-1 du Code des assurances : il impose au maître d’ouvrage de souscrire une DO avant l’ouverture du chantier. Cette obligation court sur toute la durée de la décennale, c’est-à-dire dix ans après la réception.
Article 1792-1 du Code civil : il transfère de plein droit le bénéfice de la garantie décennale — et donc de la DO qui la préfinance — au nouveau propriétaire. Autrement dit, l’acquéreur hérite des droits à l’indemnisation sans avoir à resouscrire quoi que ce soit.
Article L271-4 du CCH : ce texte organise l’information précontractuelle de l’acheteur d’un bien d’habitation. L’acte notarié doit comporter les diagnostics obligatoires et, pour les biens de moins de dix ans, les justificatifs d’assurance construction.
Ce que le notaire annexe concrètement à l’acte
Le dossier notarial comporte plusieurs pièces lorsque le bien est récent :
- L’attestation DO originale, avec le numéro de contrat et la date de prise d’effet
- Le procès-verbal de réception des travaux (point de départ des garanties)
- Les attestations de responsabilité civile décennale des principaux intervenants (constructeur, artisans)
- La déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement
Héléna, 39 ans, acheteuse d’une maison construite en 2021, a découvert à la signature que l’ancien propriétaire n’avait jamais souscrit de DO. « Le notaire m’a clairement indiqué que je reprenais le bien sans ce préfinancement. En cas de fissure structurelle, je devrais assigner directement le constructeur et attendre un jugement. J’ai négocié une baisse du prix de 8 000 euros pour couvrir le risque. »
Et si le vendeur n’a pas souscrit de DO ?
L’absence de DO n’empêche pas la vente. Aucun texte n’interdit de vendre un bien récent sans cette assurance. En revanche, le notaire a une obligation de conseil renforcée : il doit alerter l’acquéreur par écrit.
Trois conséquences pour l’acheteur :
- Pas de préfinancement en cas de désordre décennal. L’acquéreur doit engager une procédure contre les constructeurs et attendre le résultat (parfois plusieurs années).
- Charge probatoire : il lui incombe de prouver le désordre, son caractère décennal et la responsabilité du constructeur.
- Valeur du bien : l’absence de DO est un argument de négociation légitime à la baisse.
Le notaire fait signer une mention particulière attestant que l’acheteur a été informé du risque. Cette clause le protège, lui, mais ne crée pas de garantie pour l’acheteur.
Le cas de la maison achevée mais non réceptionnée
Certains biens sont mis en vente avant réception. C’est fréquent pour les maisons individuelles en fin de CCMI ou pour les VEFA livrées en plusieurs tranches. Dans ce cas :
- La DO n’a pas encore démarré (elle court à partir de la réception, après expiration de la garantie de parfait achèvement)
- L’acte notarié intègre une clause précisant qui portera la réception
- L’acheteur devient souvent le réceptionnaire direct
David, 52 ans, entrepreneur général, vend régulièrement des maisons qu’il a fait construire pour les revendre. « Quand la vente a lieu avant réception, j’annexe la DO souscrite à mon nom et je transfère le bénéfice dans l’acte. Le notaire vérifie que la prise d’effet se déclenchera bien pour l’acquéreur. »
Tableau récapitulatif : DO et étapes notariales
| Étape | Pièce exigée par le notaire | Base légale |
|---|---|---|
| Compromis de vente | Mention de l’existence ou absence de DO | L271-4 CCH |
| Acte authentique | Attestation DO + PV réception + attestations décennales | L242-1 C. ass., 1792-1 C. civ. |
| Bien sans DO | Clause d’information de l’acheteur sur le risque | Obligation de conseil du notaire |
| Vente avant réception | Clause de transfert du bénéfice DO | 1792-1 C. civ. |
Ce que l’ancien propriétaire conserve — et ce qu’il perd
Le vendeur d’un bien de moins de dix ans transmet automatiquement le bénéfice de la DO et de la décennale au nouvel acquéreur. Il conserve néanmoins un intérêt résiduel dans deux cas :
- Un sinistre déclaré avant la vente et non encore indemnisé suit le vendeur, qui reste l’interlocuteur de l’assureur jusqu’au règlement complet.
- Une partie des travaux payés d’avance par le vendeur (acomptes aux artisans) peut donner lieu à remboursement contractuel séparé de la DO.
En pratique, pour couper court à toute ambiguïté, le notaire rédige une clause de transfert complète mentionnant la cession du contrat DO, la remise des attestations et l’engagement de transmission de toute correspondance postérieure concernant l’ouvrage.
Les sanctions du défaut d’information
Un acheteur mal informé du statut de la DO peut obtenir :
- Une réduction judiciaire du prix sur le fondement du dol (article 1137 Code civil) si le vendeur connaissait et a dissimulé l’absence de DO
- La responsabilité du notaire pour manquement à son obligation de conseil (jurisprudence constante de la 1re chambre civile de la Cour de cassation)
- L’annulation partielle de la vente en cas de désordre décennal survenant après la signature et dont le risque n’avait pas été signalé
Ces actions restent néanmoins complexes : elles supposent de prouver l’absence d’information claire et un préjudice direct. D’où l’intérêt de lire et signer en conscience les clauses de l’acte authentique.
Que vérifier en tant qu’acheteur ?
Céline, 31 ans, primo-accédante, a acheté une maison de trois ans. Voici la check-list qu’elle a utilisée face à son notaire :
- Vérifier que la date de réception figure bien au dossier
- Demander une copie de l’attestation DO complète (pas juste le numéro)
- S’assurer que la couverture n’a pas été résiliée par non-paiement
- Identifier les constructeurs intervenus et obtenir leurs attestations RCD
- Lire les éventuelles réserves consignées au PV de réception
Ces vérifications prennent une heure. Elles évitent des années de procédure en cas de désordre ultérieur.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il refuser de signer si la DO est manquante ?
Non. L’absence de DO ne bloque pas la vente. Le notaire doit cependant consigner l’information dans l’acte et faire signer une clause d’avertissement à l’acquéreur.
Le vendeur doit-il payer une prime supplémentaire au moment de la vente ?
Non. La DO est une prime unique versée à la souscription. Elle court dix ans sans cotisation complémentaire. Le transfert au nouvel acquéreur ne génère aucun frais.
Que se passe-t-il si le sinistre survient après la signature ?
Le nouvel acquéreur déclare directement le sinistre auprès de l’assureur DO du contrat souscrit par l’ancien propriétaire. L’article 1792-1 du Code civil lui donne qualité à agir.
L’attestation DO a plus de dix ans, est-ce grave ?
Si l’ouvrage a plus de dix ans depuis la réception, la décennale est éteinte. La DO n’a plus d’objet. Dans ce cas, aucune pièce n’est exigible au titre de la loi Spinetta.
Peut-on contester une vente conclue sans mention de la DO ?
Oui, si l’acheteur démontre qu’il n’a pas été informé et qu’il aurait agi différemment en connaissance de cause. La jurisprudence sanctionne régulièrement le défaut d’information par l’annulation partielle ou la baisse du prix.
Ce qu’il faut retenir
- La DO suit le bien pendant 10 ans et se transmet automatiquement à l’acquéreur (article 1792-1 Code civil).
- L’attestation DO doit être annexée à l’acte notarié pour tout bien de moins de 10 ans.
- En son absence, le notaire a une obligation de conseil renforcée et fait signer une clause d’information.
- L’acheteur hérite des droits à indemnisation sans reprendre de contrat ni payer de nouvelle prime.
- La vérification du dossier DO avant signature évite des années de procédure en cas de désordre ultérieur.
Pour aller plus loin :
