Assurance Dommages-Ouvrage pour une copropriété : qui décide ?

En résumé : En copropriété, la Dommages-Ouvrage est souscrite par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, après vote en assemblée générale. La majorité requise est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux lourds sur parties communes, avec passerelle de l’article 25-1. Pour un immeuble neuf vendu en VEFA, c’est le promoteur qui souscrit, et la DO se transmet à la copropriété à la livraison.

Qui est le maître d’ouvrage en copropriété ?

Quand une copropriété lance des travaux relevant de la décennale (ravalement avec isolation, reprise de toiture, surélévation, ascenseur, réhabilitation lourde), le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires, personne morale représentée par le syndic (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

C’est donc le syndicat qui :

• Signe les marchés avec les entreprises.
• Souscrit la Dommages-Ouvrage (article L242-1 Code assurances).
• Paye la prime via les appels de fonds travaux.
• Déclare les sinistres éventuels.

Chaque copropriétaire est indirectement assuré via la DO collective. Personne ne souscrit individuellement pour des travaux sur parties communes.

Le rôle exact du syndic

Le syndic n’est pas le décideur. Il est :

• Organisateur : il met le point à l’ordre du jour de l’AG, présente les devis, expose le coût de la DO.
• Exécutant : une fois le vote acquis, il signe le contrat DO au nom du syndicat.
• Informateur : il répond aux questions des copropriétaires, transmet les attestations, gère les sinistres.

Le syndic engage sa responsabilité professionnelle s’il omet de souscrire une DO alors que l’AG l’a votée, ou s’il laisse ouvrir un chantier sans DO en place.

Mme Leroy, syndic à Lille, a mis 6 mois à piloter le vote et la souscription DO pour une reprise de toiture avec isolation thermique. Elle a présenté deux devis d’entreprises, deux propositions d’assureurs DO, et l’étude technique. Le vote en AG a eu lieu en février, le chantier en mai.

Les majorités applicables à la souscription DO

La souscription de la DO est accessoire à la décision de réaliser les travaux. C’est donc la majorité applicable aux travaux eux-mêmes qui compte.

Article 24 (majorité simple)

Travaux d’entretien courant et petits travaux sur parties communes. Rare pour de la DO, car ces travaux ne relèvent pas de la décennale.

Article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires)

Vise notamment :
– Travaux d’amélioration, transformation, addition.
– Travaux d’accessibilité ou de performance énergétique.
– Souscription d’assurances au nom du syndicat (article 25 b).

La DO entre dans ce cadre. C’est la majorité la plus courante pour ce type de vote.

Article 25-1 (passerelle)

Si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le tiers des voix est réuni, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l’article 24 (majorité simple des présents et représentés).

Cette passerelle évite les blocages. Pour un syndic aguerri, c’est un réflexe systématique.

Article 26 (double majorité renforcée)

Pour les décisions les plus lourdes (vente de parties communes, modification du règlement sur les parties communes). Ne concerne pas la DO en tant que telle, mais peut viser certains grands travaux.

Article 25-2 (nouveautés ALUR / ELAN)

Prévoit des assouplissements pour certaines décisions liées à la rénovation énergétique et aux travaux sur parties privatives à intérêt collectif.

Le pas à pas du vote en assemblée générale

Voici comment se déroule concrètement un vote DO en copropriété :

1. Préparation du dossier par le syndic : 2 à 3 devis travaux, 2 à 3 propositions DO, étude de sol ou diagnostic technique, planning.
2. Convocation de l’AG : envoyée 21 jours avant, avec ordre du jour précis. La souscription DO doit apparaître explicitement comme résolution distincte ou intégrée à la résolution travaux.
3. Discussion en séance : le syndic présente le budget travaux + prime DO, répond aux questions. Le conseil syndical peut avoir pré-analysé les devis.
4. Vote : à la majorité de l’article 25, avec passerelle 25-1 si nécessaire.
5. Procès-verbal : signé, diffusé, contesté éventuellement dans les 2 mois (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
6. Signature du contrat DO par le syndic.
7. Appels de fonds spéciaux auprès des copropriétaires pour financer la prime.
8. Attestation DO conservée et accessible aux copropriétaires.

Le coût de la DO en copropriété

La prime DO représente en général 1 à 3 % du coût des travaux TTC. Pour un ravalement avec ITE à 300 000 € sur un immeuble de 20 logements, la prime avoisine 4 000 à 8 000 €, soit 200 à 400 € par lot, répartis selon les tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Modulations :

• Nombre d’étages, ancienneté de l’immeuble.
• Études techniques (étude de sol, diagnostic structure).
• Qualité des entreprises retenues.
• Présence d’un MOE dédié.
• Option dommages aux existants (souvent indispensable en rénovation : la majeure partie de l’immeuble existe déjà).

Le cas particulier de l’immeuble neuf (VEFA)

Pour un immeuble construit par un promoteur et vendu en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), c’est le promoteur qui :

• Souscrit la DO au nom du maître d’ouvrage (lui-même).
• Paye la prime via son budget opération.
• Transmet la DO à la copropriété à la livraison.

Les copropriétaires héritent du contrat DO pour 10 ans. Le syndic doit réclamer l’attestation DO lors de la passation, la conserver, et l’activer en cas de sinistre.

Point de vigilance : vérifier que la DO couvre l’intégralité de l’opération (tous lots, parties communes et privatives des parties indissociables), à la bonne date d’ouverture de chantier. Un défaut de souscription par le promoteur expose la copropriété à des procédures complexes.

Le cas de la réhabilitation lourde

Une copropriété qui réhabilite un immeuble ancien (curage, reprise de planchers, ITE, changement de couverture, passage RT Existant) entre dans le périmètre décennal. DO obligatoire. La difficulté est l’articulation avec les existants.

La garantie dommages aux existants devient centrale : tout ce qui n’est pas « travaux neufs » (structure conservée, toiture partielle, planchers) doit être couvert en option.

Mme Leroy a souscrit pour son immeuble de 1938 une DO avec garantie existants couvrant les planchers anciens, la cage d’escalier en pierre et les façades porteuses. Prime additionnelle : 22 % de la prime de base.

Questions fréquentes

Un seul copropriétaire peut-il refuser la DO ?

Non en général. Le vote se fait à la majorité de l’article 25. Un copropriétaire minoritaire doit s’incliner. Il peut contester la décision en justice dans les 2 mois, mais uniquement pour motif grave (abus de majorité, vice du vote).

Qui paie en cas de sinistre avant réception ?

La garantie de livraison du constructeur (pour CCMI) ou la garantie financière d’achèvement (GFA) en VEFA. La DO ne joue qu’après réception des travaux.

La DO est-elle obligatoire pour un ravalement simple ?

Non si le ravalement est un simple nettoyage ou une peinture. Oui dès qu’il inclut une isolation thermique par l’extérieur (ITE) ou une réfection d’étanchéité structurelle, qui relèvent de la décennale.

Le syndic peut-il souscrire la DO sans vote ?

Non, c’est un excès de pouvoir. Le vote en AG est obligatoire. Le syndic peut préparer le dossier et proposer, jamais décider seul.

Comment déclarer un sinistre DO en copropriété ?

Le syndic envoie la déclaration en lettre recommandée avec avis de réception à l’assureur DO, dans les délais contractuels (souvent 5 jours pour la décennale). Il informe ensuite le conseil syndical et les copropriétaires concernés. L’assureur a 60 jours pour notifier sa position (article L242-1) et 90 jours après expertise pour faire une offre.

Ce qu’il faut retenir

• Maître d’ouvrage = syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
• Vote de la DO à la majorité de l’article 25, passerelle 25-1 en cas de blocage.
• En VEFA, le promoteur souscrit, la DO se transmet à la livraison.
• Garantie « dommages aux existants » indispensable en réhabilitation.
• Prime DO typiquement 1 à 3 % du coût des travaux, répartie aux tantièmes.
• Sinistre : LRAR à l’assureur, délai légal de 60 jours pour la notification, puis 90 jours pour l’offre d’indemnité après expertise.

Pour aller plus loin :

• Tarif décennale : comment est calculé le taux de prime sur le CA ?
• Dommages-Ouvrage sans maître d’œuvre : est-ce possible ?
• Assurance DO et extension de maison : les seuils de souscription
• Comment résilier un contrat DO avant le début du chantier ?
• Le financement de la prime DO via le prêt immobilier